Inhaltsverzeichnis der Sonderausgabe 01/2023

Arbeitszimmer und Homeoffice-Pauschale

• 1. Arbeitszimmer: Abzug der Kosten bis 2022
• 2. Aufwendungen
• 3. Mittelpunktfälle
• 4. Anderer Arbeitsplatz
• 5. Außerhäusliches Arbeitszimmer
• 6. Nur teilweise beruflich genutzt
• 7. Homeoffice-Pauschale: Rechtslage bis 2022
• 8. Rechtslage ab 2023 (mit Beispielen)
• 9. Häusliches Arbeitszimmer bei Verkauf der Immobilie

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Für alle Steuerpflichtigen

(Häusliches) Arbeitszimmer und Homeoffice-Pauschale: Neue Spielregeln beim steuerlichen Abzug der Aufwendungen

| Beim (häuslichen) Arbeitszimmer stellt sich oft die Frage, ob die Aufwendungen voll abziehbar sind, nur zum Teil oder gar nicht. Mit Wirkung ab 2023 wurde der Abzug durch das Jahressteuergesetz 2022 neu geregelt und zumindest teilweise vereinfacht. Zudem wurde die bislang befristet geltende Homeoffice-Pauschale dauerhaft im Einkommensteuergesetz verankert. Grund genug, das Arbeitszimmer aus steuerlicher Sicht näher zu betrachten. |

1. Arbeitszimmer: Abzug der Kosten bis 2022

Bei den Aufwendungen für das häusliche Arbeitszimmer ist wie folgt zu unterscheiden:

• Die Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer sind grundsätzlich nicht als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abzugsfähig.

• Stellt das Arbeitszimmer jedoch den Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Betätigung dar, besteht keine Abzugsbeschränkung.

• Bildet das Arbeitszimmer zwar nicht den Mittelpunkt der Betätigung, steht aber für die betriebliche oder berufliche Tätigkeit kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung, sind nachgewiesene Kosten bis zu 1.250 EUR abziehbar (keine Pauschale).

Beachten Sie | Die folgenden Ausführungen (Gliederungspunkt 2. bis 6.) basieren im Wesentlichen auf einem Schreiben des Bundesfinanzministeriums (BMF-Schreiben vom 6.10.2017, Az. IV C 6 – S 2145/07/10002: 019). Sie sind auch für die neue Rechtslage ab 2023 relevant.

2. Aufwendungen

Zu den Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer zählen insbesondere die Kosten für die Ausstattung des Zimmers (z. B. Tapeten, Teppiche, Fenstervorhänge, Gardinen und Lampen). Anteilig zu berücksichtigen sind u. a.:

• Miete (bzw. Abschreibungen für das Gebäude, wenn es sich im Eigentum des Steuerpflichtigen befindet),

• Schuldzinsen für Kredite, die zur Anschaffung, Herstellung oder Reparatur des Gebäudes oder der Eigentumswohnung verwendet worden sind,

• Wasser- und Energiekosten,

• Reinigungskosten,

• Grundsteuer, Müllabfuhrgebühren, Schornsteinfegergebühren, Gebäudeversicherungen,

• Renovierungskosten.

PRAXISTIPP | Die als Arbeitsmittel zu qualifizierenden Gegenstände (z. B. Computer, Aktenschränke, Regale) sind von den Abzugsbeschränkungen für ein häusliches Arbeitszimmer nicht betroffen. Hier sind mitunter aber die Regelungen zu geringwertigen Wirtschaftsgütern (GWG) zu beachten, wonach die Anschaffungskosten ggf. abzuschreiben sind. Bei Anschaffungskosten bis zu 800 EUR (netto) erfolgt jedoch ein sofortiger Abzug.

3. Mittelpunktfälle

Bei der Frage, ob das Arbeitszimmer den Mittelpunkt der betrieblichen und beruflichen Tätigkeit bildet, ist der inhaltliche (qualitative) Schwerpunkt der Betätigung des Steuerpflichtigen entscheidend. Der zeitliche (quantitative) Umfang der Nutzung hat nur eine indizielle Bedeutung.

Geht der Steuerpflichtige nur einer betrieblichen oder beruflichen Tätigkeit nach, die in qualitativer Hinsicht gleichwertig sowohl im häuslichen Arbeitszimmer als auch am außerhäuslichen Arbeitsort erbracht wird, liegt der Mittelpunkt der gesamten Betätigung dann im häuslichen Arbeitszimmer, wenn der Steuerpflichtige mehr als die Hälfte der Arbeitszeit im häuslichen Arbeitszimmer tätig wird.

Übt ein Steuerpflichtiger hingegen mehrere Tätigkeiten nebeneinander aus, ist nicht auf eine Einzelbetrachtung der jeweiligen Betätigung abzustellen. Vielmehr sind alle Tätigkeiten in ihrer Gesamtheit zu erfassen.

Beispiele

Bei einem Verkaufsleiter, der zur Überwachung von Mitarbeitern und zur Betreuung von Großkunden auch im Außendienst tätig ist, kann das häusliche Arbeitszimmer Tätigkeitsmittelpunkt sein, wenn er dort die für den Beruf wesentlichen Leistungen (z. B. Organisation der Betriebsabläufe) erbringt (BFH 13.11.2002, Az. VI R 104/01). Bei einem Ingenieur, dessen Tätigkeit durch die Erarbeitung theoretischer, komplexer Problemlösungen im häuslichen Arbeitszimmer geprägt ist, kann dieses auch dann der Mittelpunkt der beruflichen Betätigung sein, wenn die Betreuung von Kunden im Außendienst ebenfalls zu seinen Aufgaben gehört (BFH 13.11.2002, Az. VI R 28/02). Demgegenüber liegt der Tätigkeitsschwerpunkt bei einem Handelsvertreter außerhalb des häuslichen Arbeitszimmers, wenn die Tätigkeit nach dem Gesamtbild der Verhältnisse durch die Arbeit im Außendienst geprägt ist, auch wenn die zu Hause verrichteten Tätigkeiten zur Erfüllung der beruflichen Aufgaben unerlässlich sind (BFH 13.11.2002, Az. VI R 82/01). Bei einer Ärztin, die Gutachten über die Einstufung der Pflegebedürftigkeit erstellt und dazu ihre Patienten ausschließlich außerhalb des häuslichen Arbeitszimmers untersucht und dort (vor Ort) alle erforderlichen Befunde erhebt, liegt der qualitative Schwerpunkt nicht im häuslichen Arbeitszimmer, in welchem lediglich die Tätigkeit begleitende Aufgaben erledigt werden (BFH 23.1.2003, Az. IV R 71/00).

4. Anderer Arbeitsplatz

Ein anderer Arbeitsplatz i. S. der Vorschrift ist grundsätzlich jeder Arbeitsplatz, der zur Erledigung büromäßiger Arbeiten geeignet ist. Weitere Anforderungen an die Beschaffenheit des Arbeitsplatzes werden nicht gestellt. Somit sind die konkreten Arbeitsbedingungen und Umstände (z. B. Lärmbelästigung oder Publikumsverkehr) grundsätzlich unbeachtlich.

Beachten Sie | Ein eigener, räumlich abgeschlossener Arbeitsbereich ist nicht erforderlich.

Beispiele

Ein Poolarbeitsplatz ist nur ein anderer Arbeitsplatz, wenn ihn der Steuerpflichtige in dem konkret erforderlichen Umfang und in der konkret erforderlichen Art und Weise tatsächlich nutzen kann (BFH 26.2.2014, Az. VI R 37/13). Eine jederzeitige Zugriffsmöglichkeit ist zwar nicht erforderlich, es muss aber gewährleistet sein, dass der Arbeitnehmer seine beruflichen Tätigkeiten in dem konkret erforderlichen Umfang dort erledigen kann. Ein Lehrer hat für seine Unterrichtsvorbereitung in der Schule keinen Schreibtisch. Das jeweilige Klassenzimmer oder das Lehrerzimmer stellt keinen Arbeitsplatz im Sinne der Abzugsbeschränkung dar. Ein Orchestermusiker hat im Konzertsaal keine Möglichkeit zu üben. Hierfür hat er sich ein häusliches Arbeitszimmer eingerichtet (= kein anderer Arbeitsplatz vorhanden). Es liegt auch kein anderer Arbeitsplatz vor, wenn ein angestellter Krankenhausarzt eine freiberufliche Gutachtertätigkeit ausübt und ihm im Krankenhaus dafür kein Arbeitsplatz zur Verfügung steht. Es steht kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung, wenn dieser wegen Gesundheitsgefahr nicht nutzbar ist (BFH 26.2.2014, Az. VI R 11/12).

5. Außerhäusliches Arbeitszimmer

Liegt ein außerhäusliches Arbeitszimmer oder eine (häusliche) Betriebsstätte vor, sind die Kosten in voller Höhe abzugsfähig. Auf den Tätigkeitsmittelpunkt oder einen weiteren Arbeitsplatz kommt es somit nicht an. Hier ist wie folgt abzugrenzen:

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist das häusliche Arbeitszimmer ein Raum, der in die häusliche Sphäre des Steuerpflichtigen eingebunden ist und vorwiegend der Erledigung gedanklicher, schriftlicher oder verwaltungstechnischer Arbeiten dient (so z. B. BFH 26.3.2009, Az. VI R 15/07). Der Nutzung entsprechend ist das häusliche Arbeitszimmer typischerweise mit Büromöbeln eingerichtet, wobei der Schreibtisch regelmäßig das zentrale Möbelstück darstellt.

Beachten Sie | In die häusliche Sphäre eingebunden ist ein als Arbeitszimmer genutzter Raum regelmäßig dann, wenn er zur privaten Wohnung oder zum Wohnhaus des Steuerpflichtigen gehört. Dies betrifft nicht nur die Wohnräume, sondern ebenso Zubehörräume.

MERKE | Nicht unter die Abzugsbeschränkung für ein häusliches Arbeitszimmer fallen Räume, die ihrer Ausstattung und Funktion nach nicht einem Büro entsprechen (beispielsweise Betriebsräume, Lagerräume, Ausstellungsräume), selbst wenn diese ihrer Lage nach mit dem Wohnraum des Steuerpflichtigen verbunden und so in dessen häusliche Sphäre eingebunden sind (vgl. z. B. BFH 26.3.2009, Az. VI R 15/07).

6. Nur teilweise beruflich genutzt

Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer wirken sich nur dann steuermindernd aus, wenn die Räume nahezu ausschließlich für betriebliche oder berufliche Zwecke genutzt werden (BFH 27.7.2015, GrS 1/14).

MERKE | Aufwendungen für Räume, die z. B. zu 60 % beruflich und zu 40 % privat genutzt werden, sind steuerlich nicht abziehbar. Auch Aufwendungen für eine „Arbeitsecke“ sind nicht abzugsfähig, da diese Räume schon ihrer Art und ihrer Einrichtung nach auch privaten Wohnzwecken dienen.

7. Homeoffice-Pauschale: Rechtslage bis 2022

Im Zuge der Corona-Pandemie wurde befristet für die Jahre 2020 bis 2022 durch § 4 Abs. 5 Nr. 6b S. 4 Einkommensteuergesetz (EStG) eine Homeoffice-Pauschale eingeführt. Diese gilt für Unternehmer und Arbeitnehmer.

Für die Veranlagungszeiträume 2020 bis 2022 kann für jeden Tag, an dem der Steuerpflichtige ausschließlich zu Hause betrieblich oder beruflich tätig wird, ein pauschaler Betrag von 5 EUR (maximal 600 EUR im Jahr) abgezogen werden (entspricht jährlich 120 Tagen). Fahrtkosten können für diese Tage (mangels durchgeführter Fahrten) nicht geltend gemacht werden.

Beachten Sie | Die Pauschale kann sowohl angewendet werden, wenn

• die Voraussetzungen für ein häusliches Arbeitszimmer nicht vorliegen (z. B. Tätigkeit am Küchentisch),

• als auch, wenn die Voraussetzungen vorliegen und der Steuerpflichtige auf die Einzelermittlung der Aufwendungen verzichten will.

PRAXISTIPP | Auch hier können neben der Pauschale Aufwendungen für Arbeitsmittel nach den allgemeinen Regelungen und Grundsätzen als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben abgesetzt werden. Auch Telefon- und Internetkosten sind durch die Homeoffice-Pauschale nicht abgegolten (vgl. BMF-Schreiben vom 9.7.2021, Az. IV C 6 – S 2145/19/10006 :013).

8. Rechtslage ab 2023

Durch das Jahressteuergesetz 2022 wurde der Abzug der Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer mit Wirkung ab 2023 neu geregelt. Auch bei der Homeoffice-Pauschale haben sich Änderungen ergeben.

Zunächst zur Homeoffice-Pauschale: Diese wurde von 5 auf 6 EUR pro Tag erhöht. Zudem wurde der Höchstbetrag von 600 auf 1.260 EUR angehoben (also maximal 210 Tage im Jahr).

MERKE | Die Homeoffice-Pauschale ist für jeden Kalendertag abzugsfähig, an dem die betriebliche oder berufliche Tätigkeit überwiegend in der häuslichen Wohnung ausgeübt und keine außerhalb der häuslichen Wohnung belegene erste Tätigkeitsstätte aufgesucht wird. Steht für die betriebliche oder berufliche Tätigkeit dauerhaft kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung, ist ein Abzug der Homeoffice-Pauschale zulässig, auch wenn die Tätigkeit am selben Kalendertag auswärts oder an der ersten Tätigkeitsstätte ausgeübt wird.

Nun zum häuslichen Arbeitszimmer: Soweit der Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Betätigung im häuslichen Arbeitszimmer liegt, bleiben die Aufwendungen in voller Höhe abziehbar. Anstelle des Abzugs der tatsächlichen Aufwendungen ist aber ein pauschaler Abzug in Höhe von 1.260 EUR möglich (Wahlrecht).

Bei dieser Jahrespauschale (Kürzung um 1/12 für jeden vollen Kalendermonat, in dem die Voraussetzungen nicht vorliegen) handelt es sich um einen personenbezogenen Betrag, weil er sich am Höchstbetrag der Homeoffice-Pauschale (ab 2023: 1.260 EUR) orientiert.

MERKE | Liegt der Mittelpunkt der Betätigung nicht im häuslichen Arbeitszimmer, steht den Steuerpflichtigen aber kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung, kann nur noch die Homeoffice-Pauschale abgezogen werden. Der auf 1.250 EUR gedeckelte Abzug von Aufwendungen ist ab 2023 nicht mehr möglich.

Liegen die Voraussetzungen für den Abzug der Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer nicht im gesamten Kalenderjahr vor und wird die Jahrespauschale gekürzt („1/12“; vgl. oben), kann für diesen Kürzungszeitraum die Homeoffice-Pauschale zu gewähren sein.

Die dargestellten Neuregelungen werden nun anhand von Beispielen veranschaulicht:

Unbegrenzter Abzug (Mittelpunktfälle)

EF und EM (Ehepaar) betreiben ein Online-Unternehmen ausschließlich im gemeinsamen häuslichen Arbeitszimmer. Um die darauf entfallenden Kosten steuerlich abzusetzen, haben sie bisher einmal pro Jahr die Gesamtkosten des Hauses zusammengestellt (Abschreibung, Schuldzinsen, Energiekosten, Versicherungen etc.) und den auf das Arbeitszimmer entfallenden Anteil ermittelt. Das waren ca. 1.500 EUR, wovon EF und EM jeweils die Hälfte (750 EUR) angesetzt haben. Lösung: EF und EM haben ab 2023 folgende Möglichkeiten: Sie können die anteiligen Aufwendungen (wie bisher) im Einzelnen ermitteln und den jeweiligen Anteil absetzen. Allerdings können sie sich auch dafür entscheiden, die Jahrespauschale von jeweils 1.260 EUR in Anspruch zu nehmen. Das sollten die Ehegatten insbesondere dann tun, wenn die individuellen tatsächlichen Aufwendungen (wie hier) nicht mehr als 1.260 EUR betragen.

 

Begrenzter Abzug (kein anderer Arbeitsplatz)

Lehrerin L hat den Mittelpunkt ihrer beruflichen Tätigkeit in einer Gesamtschule. Dort steht ihr aber kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung. Ihren Unterricht bereitet sie daher in einem häuslichen Arbeitszimmer vor und nach. Um die darauf entfallenden Kosten abzusetzen, hat L bisher einmal pro Jahr die Gesamtkosten des Hauses zusammengestellt und den auf das Arbeitszimmer entfallenden Anteil ermittelt. Das waren jährlich rund 1.500 EUR. Lösung: Bisher konnte L die tatsächlichen Aufwendungen gedeckelt auf den Höchstbetrag von 1.250 EUR steuerlich absetzen. Ab 2023 gibt es diese Abzugsmöglichkeit nicht mehr. L kann die Aufwendungen für die Arbeiten im Arbeitszimmer nun durch die Homeoffice-Pauschale geltend machen (maximal 1.260 EUR jährlich).

 

Homeoffice mit Auswärtstätigkeit

Arbeitnehmer AN ist an einem Tag am Vormittag für fünf Stunden im Homeoffice tätig. Am Nachmittag fährt er für drei Stunden zu einem Kunden (Auswärtstätigkeit). Lösung: Bisher konnte AN nur die Kosten der Auswärtstätigkeit absetzen. Ab dem Jahr 2023 kann er zusätzlich die Pauschale von 6 EUR geltend machen, da er seine Tätigkeit an diesem Tag überwiegend im Homeoffice erbracht hat. Wären die zeitlichen Komponenten umgekehrt (drei Stunden Homeoffice und fünf Stunden Außendienst), könnte AN nur die Kosten der Auswärtstätigkeit und nicht die Homeoffice-Pauschale absetzen.

 

Homeoffice mit Fahrt zur ersten Tätigkeitsstätte

Arbeitnehmer AN ist an einem Tag am Vormittag für fünf Stunden im Homeoffice tätig. Am Nachmittag fährt er dann für drei Stunden zu seiner ersten Tätigkeitsstätte bei seinem Arbeitgeber. Lösung: AN kann lediglich die Entfernungspauschale für die Fahrt zur ersten Tätigkeitsstätte absetzen. Die Homeoffice-Pauschale ist nicht zu berücksichtigen.

Wie bereits ausgeführt, gibt es in den Fällen „kein anderer Arbeitsplatz“ ab dem Jahr 2023 nur noch die Möglichkeit, die Homeoffice-Pauschale anzusetzen. Um einen Ersatz zu schaffen, wurde eine Sonderregelung eingeführt (vgl. die Ausführungen im ersten MERKE-Kasten unter dem Gliederungspunkt 8).

Fortführung zu: Begrenzter Abzug (kein anderer Arbeitsplatz)

L hat ermittelt, dass sie im Jahr 2023 an 180 Tagen in der Schule Unterricht geleistet hat. An den 180 Nachmittagen hat sie dann den Unterricht im Arbeitszimmer nach- bzw. für den folgenden Tag vorbereitet. An 40 Tagen hat sie ausschließlich im Arbeitszimmer gearbeitet. Lösung: Ohne die Sonderregelung könnte L die Homeoffice-Pauschale nur für 40 Tage beanspruchen (40 Tage × 6 EUR = 240 EUR). An den weiteren 180 Tagen würde ein Abzug ausscheiden, da sie ihre erste Tätigkeitsstätte aufgesucht hat. Für diese Tage könnte sie jedoch die Entfernungspauschale ansetzen. Aufgrund der Sonderregelung werden jedoch auch diese 180 Tage für die Homeoffice-Pauschale berücksichtigt, sodass L die Pauschale für insgesamt 220 Tage nutzen kann. Das sind dann 1.320 EUR (220 Tage × 6 EUR); jedoch greift die Deckelung auf den Höchstbetrag von 1.260 EUR. Die Fahrtkosten zur ersten Tätigkeitsstätte (180 Tage) kann L parallel absetzen. Effektiv wird L durch den Wegfall der Abzugsmöglichkeiten für ihr häusliches Arbeitszimmer nicht schlechter gestellt. Sie kann sogar jährlich 10 EUR mehr absetzen als bis dato.

9. Häusliches Arbeitszimmer bei Verkauf der Immobilie

Dass ein häusliches Arbeitszimmer bei der Veräußerung der Immobilie unter Umständen zur Steuerfalle werden kann, verdeutlicht das folgende Beispiel:

Beispiel

Der ledige Syndikusanwalt M ist (hauptberuflich) in einem mittelständischen Industrieunternehmen angestellt und (nebenberuflich) als Rechtsanwalt selbstständig tätig.

M hat mit Wirkung zum 1.1.2021 eine Eigentumswohnung (160 qm Nutzfläche) für 150.000 EUR erworben. Einen Raum (16 qm) nutzt er als häusliches Arbeitszimmer für seine nebenberufliche Tätigkeit als Rechtsanwalt. Im Rahmen der Einnahmen-Überschussrechnung hat er 1.250 EUR (Rechtslage bis einschließlich 2022) als Betriebsausgaben geltend gemacht. Beachten Sie | Ein Syndikusanwalt kann für sein häusliches Arbeitszimmer grundsätzlich nur den begrenzten Betriebsausgabenabzug geltend machen (vgl. BFH 13.4.2010, Az. VIII R 27/08). Mit Wirkung zum 2.1.2023 wurde die Wohnung für 200.000 EUR verkauft. Die Veräußerungskosten (Makler etc.) haben 4.000 EUR betragen. Frage: Muss M einen Veräußerungsgewinn versteuern?

Nach den Einkommensteuerrichtlinien (R 4.2 Abs. 7 S. 1 EStR) gehört das Arbeitszimmer grundsätzlich zum notwendigen Betriebsvermögen, da es ausschließlich und unmittelbar für eigenbetriebliche Zwecke genutzt wird. Eine Ausnahme besteht allerdings bei Grundstücksteilen von untergeordnetem Wert.

Nach § 8 Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) müssen eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile nicht als Betriebsvermögen behandelt werden, wenn

• ihr Wert nicht mehr als ein Fünftel des gemeinen Werts des gesamten Grundstücks und

• nicht mehr als 20.500 EUR beträgt.

Das häusliche Arbeitszimmer umfasst vorliegend nur 10 % der gesamten Nutzfläche. Da darüber hinaus auch die nominelle Wertgrenze von 20.500 EUR unterschritten ist, ist das häusliche Arbeitszimmer im Ergebnis nicht (zwingend) als Betriebsvermögen zu behandeln, sodass insoweit eine Versteuerung des Veräußerungsgewinns unterbleiben kann.

MERKE | Aufwendungen für einen eigenbetrieblich genutzten Grundstücksteil sind auch dann als Betriebsausgaben abzugsfähig, wenn der Grundstücksteil wegen seines untergeordneten Werts nicht als Betriebsvermögen behandelt wird (R 4.7 Abs. 2 EStR).

Wird das häusliche Arbeitszimmer nicht im Betriebsvermögen, sondern im Privatvermögen gehalten, war lange strittig, wie hier zu verfahren ist. Doch nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH 1.3.2021, Az. IX R 27/19) besteht nun Klarheit und zwar zugunsten der Steuerpflichtigen und entgegen der bisherigen Sichtweise der Finanzverwaltung.

Zum Hintergrund: Die Besteuerung des Veräußerungsgewinns eines innerhalb des Zehnjahreszeitraums veräußerten Grundstücks wird vermieden, wenn

• das Wirtschaftsgut im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder

• im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dies regelt § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG.

Nach der Entscheidung des Bundesfinanzhofs ist der Gewinn aus dem Verkauf eines selbstgenutzten Wohneigentums auch insoweit steuerfrei, als er auf ein zur Erzielung von Überschusseinkünften (beispielsweise Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit) genutztes häusliches Arbeitszimmer entfällt.

MERKE | Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch hinsichtlich eines in der im Übrigen selbst bewohnten Eigentumswohnung befindlichen häuslichen Arbeitszimmers vor. Denn nach den Ausführungen des Bundesfinanzhofs gibt es keinen Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber ein häusliches Arbeitszimmer von der Begünstigung ausnehmen wollte.

Rechtsstand: März 2023

Zum Anfang

Für alle Steuerpflichtigen

Die Reform der Grundsteuer im Überblick

| In diesem Jahr steht ein Megaprojekt der Finanzverwaltung auf dem Plan: Die Neubewertung von rund 36 Millionen Grundstücken in Deutschland auf den 1.1.2022. Die Reform der Grundsteuer hat somit erhebliche Breitenwirkung und betrifft insbesondere die Eigentümer, die für jedes Grundstück eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts einreichen müssen. Die Sonderausgabe bringt die wichtigsten Aspekte auf den Punkt. |

1. Hintergrund und Vorbemerkungen

Das Bundesverfassungsgericht hat die Regelungen zur Einheitsbewertung von Grundstücken für Zwecke der Grundsteuer für verfassungswidrig befunden. Gleichwohl hat es das Bundesverfassungsgericht zugelassen, die Regelungen noch bis zum 31.12.2024 anzuwenden. Da der Gesetzgeber diese Frist vollständig ausgenutzt hat, ist das neue Grundsteuerrecht also ab dem 1.1.2025 anzuwenden. Das bedeutet: Erst ab 2025 wird die Grundsteuer durch die Kommunen nach neuen Regeln erhoben.

Dennoch besteht schon kurzfristig Handlungsbedarf. Denn die neuen Grundsteuerwerte werden bereits auf den 1.1.2022 in einem förmlichen Hauptfeststellungsverfahren durch die Finanzverwaltung festgestellt (Hauptfeststellungszeitpunkt).

Beachten Sie | Die folgenden Hauptfeststellungen sollen dann in einem 7-Jahresrhythmus erfolgen.

2. Überblick über das Verfahren

2.1 Abgabe einer Feststellungserklärung auf den 1.1.2022

Um eine Berechnung der neuen Grundsteuer zu ermöglichen, müssen alle Grundstückseigentümer in einer Feststellungserklärung ihrem Finanzamt die hierfür erforderlichen Angaben machen. Entscheidend für alle Angaben ist dabei der Stand zum Stichtag 1.1.2022.

Die Erklärung ist elektronisch abzugeben. Die entsprechenden Formulare sollen ab 1.7.2022 insbesondere im Portal „Mein ELSTER“ (www.elster.de) bereitgestellt werden.

Merke | Für die elektronische Übermittlung über das Portal „Mein ELSTER“ ist ein ELSTER-Benutzerkonto erforderlich. Ist noch kein Benutzerkonto vorhanden, kann eine Registrierung unter www.elster.de vorgenommen werden. Diese Registrierung ist kostenlos und kann bis zu zwei Wochen dauern.

Die elektronische Erklärung ist bis zum 31.10.2022 zu übermitteln. Die einzelnen Bundesländer sollen die rechtzeitige und vollständige Erklärungsabgabe mit weiteren Informationen unterstützen (vgl. hierzu das Bundesfinanzministerium: „Reform der Grundsteuer“ mit Stand vom 20.12.2021).

2.2 Ablauf des Verfahrens

Anhand der Angaben in der Grundsteuererklärung berechnet das Finanzamt den Grundsteuerwert und stellt einen Grundsteuerwertbescheid aus.

Außerdem berechnet das Finanzamt anhand einer gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl den Grundsteuermessbetrag und stellt einen Grundsteuermessbescheid aus.

Beachten Sie | Beide Bescheide sind keine Zahlungsaufforderungen. Sie sind – wie bisher bei der Einheitsbewertung – die Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer durch die Stadt oder Gemeinde.

Da die Ermittlung der neuen Grundsteuerwerte zum 1.1.2022 erstmalig nach der neuen Rechtslage erfolgt, bedarf der Grundsteuerwertbescheid auf den 1.1.2022 im Hinblick auf seine Richtigkeit allerdings einer besonders genauen Prüfung.

Den Städten und Gemeinden stellt das Finanzamt elektronisch die Daten zur Verfügung, die für die Berechnung der Grundsteuer erforderlich sind. Anhand dieser Daten ermitteln die Städte und Gemeinden dann abschließend (wie bisher) die zu zahlende Grundsteuer. Dazu multiplizieren sie den Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz, der von der Stadt bzw. der Gemeinde festgelegt wird. Daraus ergibt sich die zu zahlende Grundsteuer, die als Grundsteuerbescheid in der Regel an die Eigentümer gesendet wird.

Beachten Sie | Der Hebesatz soll nach den politischen Vorstellungen durch die Städte und Gemeinden möglichst so angepasst werden, dass die Grundsteuerreform für die jeweilige Stadt oder Gemeinde gegenüber der bisherigen Rechtslage aufkommensneutral ist. Für die einzelnen Steuerpflichtigen kann sich die Höhe der Grundsteuer jedoch ändern. Ob und um wie viel sich die Grundsteuer erhöht oder ermäßigt, hängt letztlich vom Einzelfall ab.

Die neu berechnete Grundsteuer ist dann ab dem Jahr 2025 auf der Grundlage des Grundsteuerbescheids der Städte und Gemeinden zu zahlen.

2.3 Die Modelle der Bundesländer

Nach dem Bundesmodell werden die Grundstücke nach einem wertabhängigen Modell bewertet, wobei es vor allem auf folgende Faktoren ankommt:

• Wert des Bodens (Bodenrichtwert),
• Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete,
• Grundstücksfläche,
• Immobilienart und
• Alter des Gebäudes.

Beachten Sie | Durch eine Länderöffnungsklausel im Grundgesetz wurde den Bundesländern allerdings die Möglichkeit eröffnet, eigenständige Grundsteuergesetze mit vom Bundesrecht abweichenden Bewertungsregeln zu verabschieden.

Folgende Bundesländer haben sich für das Bundesmodell entschieden:

• Berlin
• Brandenburg
• Bremen
• Mecklenburg-Vorpommern
• Nordrhein-Westfalen
• Rheinland-Pfalz
• Sachsen-Anhalt
• Schleswig-Holstein
• Thüringen
• Sachsen/Saarland (mit einer Abweichung hinsichtlich nutzungsbezogener Grundsteuermesszahlen)

Von der Öffnungsklausel haben auf der Ebene der Bewertung der Grundstücke fünf Bundesländer Gebrauch gemacht:

Bundesländer mit Öffnungsklausel

Baden-Württemberg: Flächenmodell/Bodenwertsteuer Bayern: Flächenmodell Hessen, Niedersachsen: Flächen-Lage-Modelle Hamburg: Flächen-Wohnlage-Modell

3. Grundsteuer im Bundesmodell

Für die Bewertung der wirtschaftlichen Einheiten werden gemäß § 218 Bewertungsgesetz (BewG) die Vermögensarten land- und forstwirtschaftliches Vermögen (§ 232 BewG) und Grundvermögen (§ 243 BewG) unterschieden.

Grundsätzliches zu land- und forstwirtschaftlichem Vermögen

Das land- und forstwirtschaftliche Vermögen wird nach einem standardisierten, ertragswertorientierten Verfahren bewertet, und zwar bundeseinheitlich nach dem Eigentümerprinzip. Die land- und forstwirtschaftlichen Wohngebäude werden aber – anders als bisher – im Grundvermögen erfasst und nicht mehr der Grundsteuer A (agrarisch), sondern der Grundsteuer B (baulich) unterworfen.

Inzwischen wurden die für die Erklärung im Bundesmodell erforderlichen Vordrucke mit Ausfüllanleitungen veröffentlicht (BMF-Schreiben vom 1.12.2021, Az. IV C 7 – S 3001/19/10003 :011):

Vordrucke und Anleitungen

GW-1 Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (Hauptvordruck) GW-1A Anlage Feststellungsbeteiligte GW-2 Anlage Grundstück GW-2A Einlageblatt zur Anlage Grundstück GW-3 Anlage Land- und Forstwirtschaft GW-3A Anlage Tierbestand GW-4 Anlage Grundsteuerbefreiung/-vergünstigung Ausfüllanleitung zum/zur Hauptvordruck Anlage Grundstück Anlage Land- und Forstwirtschaft Anlage Tierbestand Anlage Grundsteuerbefreiung/-vergünstigung

3.1 Erforderliche Angaben für das Grundvermögen

Zum Grundvermögen gehören nach § 243 Abs. 1 BewG:

• der Grund und Boden, die Gebäude, sonstige Bestandteile und das Zubehör,
• das Erbbaurecht,
• das Wohnungseigentum und das Teileigentum,
• das Wohnungserbbaurecht und das Teilerbbaurecht nach § 30 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes.

Die Feststellungserklärung ist bei dem Finanzamt abzugeben, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist. Die Erklärung ist im Regelfall von demjenigen abzugeben, dem das Grundstück zuzurechnen ist. Dies ist grundsätzlich der Eigentümer (auf etwaige Besonderheiten, z. B. für Erbbauberechtigte, wird hier nicht eingegangen).

Folgende Angaben werden je nach Grundstücksart erforderlich sein:

Angaben Feststellungserklärung	Grund-stücke (un-bebaut)	Wohngrundstücke	Nichtwohngrundstücke
Aktenzeichen Einheitswert (Finanzamt)	✓	✓	✓
Lage des Grundstücks	✓	✓	✓
Gemarkung, Flur, Flurstück, Fläche	✓	✓	✓
Angaben zu Steuerbefreiungen	✓	✓	✓
Eigentumsverhältnisse	✓	✓	✓
Anschrift Eigentümer	✓	✓	✓
Grundstücksart	✓	✓	✓
Bodenrichtwert Grund und Boden	✓	✓	✓
Fläche Grund und Boden	✓	✓	✓
Gebäudeart	–	✓	✓
Baujahr des Gebäudes	–	✓	✓
Modernisierungen	–	✓	✓
Wohn- und Nutzfläche Gebäude	–	✓	✓
Bruttogrundfläche Gebäude	–	–	✓
Anzahl Garagen/Tiefgaragenplätze	–	✓	✓
Selbstständig nutzbare Flächen	–	✓	✓

3.2 Unbebaute Grundstücke

Nach § 247 Abs. 1 S. 1 BewG bestimmt sich der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten (Fläche x Bodenrichtwert).

Praxistipp | Die Flächengröße kann in der Regel den bisherigen Einheitswertbescheiden oder den Grundbuchblättern entnommen werden. Die Bodenrichtwerte werden im Regelfall von den Gutachterausschüssen ermittelt, veröffentlicht und an die Finanzbehörden übermittelt. Für die Abgabe der Feststellungserklärung kann der Bodenrichtwert auch über das Internet ermittelt werden.

3.3 Bebaute Grundstücke

Bei bebauten Grundstücken sind folgende Grundstücksarten (§ 249 BewG) und nach
§ 250 BewG folgende Bewertungsverfahren zu unterscheiden:

• Ertragswertverfahren: Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum.
• Sachwertverfahren: Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum, sonstige bebaute Grundstücke.

Beachten Sie | Nach § 251 Abs. 1 BewG darf der für das bebaute Grundstück anzusetzende Wert nicht geringer sein als 75 % des Werts, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre.

Ermittlung nach dem Ertragswertverfahren
	jährlicher Rohertrag (§ 254 BewG, Anlage 39 zum BewG)
./.	nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (§ 255 BewG, Anlage 40 zum BewG)
=	jährlicher Reinertrag (§ 253 Abs. 1 BewG)
×	Vervielfältiger/Barwertfaktor (§ 253 Abs. 2, § 256 BewG, Anlage 37 zum BewG)
=	Barwert des Reinertrags (§§ 252, 253 BewG)
+	abgezinster Bodenwert (§ 257 BewG, Anlage 41 zum BewG)
=	Grundsteuerwert (§ 252 BewG)

Im Sachwertverfahren ist der Gebäudesachwert getrennt vom Bodenwert zu ermitteln (§ 258 Abs. 1 BewG).

Die Finanzämter werden die Ermittlung in einem automatisierten Verfahren auf Basis der Angaben im Feststellungsverfahren und den zur Verfügung stehenden Daten vornehmen. Auf eine Erläuterung der Regelungen des BewG soll daher verzichtet werden. Vielmehr soll ein Beispiel die generelle Ermittlung zeigen:

Beispiel zur Berechnung eines Wohngrundstücks im Ertragswertverfahren
Für die Bewertung eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks werden dem Finanzamt folgende Angaben mitgeteilt:
Grundstückslage:	Gemarkung … , Flur … , Flurstück …
Grundstücksgröße:	850 qm
Bodenrichtwert:	450 EUR/qm
Grundstücksart:	Wohngrundstück
Gebäudeart:	Einfamilienhaus in Koblenz, Traumstraße 1
Baujahr:	1996
Wohnfläche:	120 qm
Aus den der Finanzverwaltung zur Verfügung stehenden Daten ergibt sich, dass für die Stadt Koblenz die Mietniveaustufe 3 gilt. Der aktuelle Hebesatz wird mit 420 % unterstellt. Eine Verringerung der Steuermesszahl im Zusammenhang mit dem „sozialen Wohnungsbau“ ist ausgeschlossen. Demgemäß ermittelt sich die Grundsteuer auf der Basis der (wenigen) Angaben des Steuerpflichtigen sowie den der Finanzverwaltung durch den Gesetzgeber zur Verfügung gestellten Daten im Bundesmodell wie folgt:
Barwert des Reinertrags
Nettokaltmiete	Anlage 39 zum BewG	6,15 EUR/qm
×          Wohnfläche		120 qm
×          Monate		12
=          jährlicher Rohertrag			8.856,00 EUR
–          nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten	Anlage 40 zum BewG Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (Anlage 38)	80 Jahre
	Alter des Gebäudes zum Feststellungszeitpunkt (2022 – 1996)	26 Jahre
	Restnutzungsdauer (RND) unter Berücksichtigung der Mindest-RND von 30 % (= 24 Jahre) 80 Jahre – 26 Jahre	54 Jahre
	Einschlägiger Prozentsatz (Anlage 40)	21 %
	Abzugsbetrag		– 1.859,76 EUR
=          jährlicher Reinertrag			6.996,24 EUR

×          Vervielfältiger	Liegenschaftszinssatz in % (§ 256 Abs. 1 Nr. 1 BewG, Vervielfältiger [Anlage 37])	29,46
=          Barwert des Reinertrags			206.109,23 EUR
+          Abgezinster Bodenwert
Grundstücksfläche		850 qm
×          Bodenrichtwert		450 EUR/qm
×            Umrechnungskoeffizient	Anlage 36 zum BewG	0,87
=          Bodenwert		332.775 EUR
×          Abzinsungsfaktor	Anlage 41 zum BewG	0,2636
=          Abgezinster Bodenwert			87.719,49 EUR
Mindestwertprüfung	§ 251 BewG
Bodenwert		332.775 EUR
Prozentsatz für Mindestwert		75 %
Mindestwert		249.581 EUR
=          Grundsteuerwert abgerundet auf volle 100 EUR			293.800,00 EUR
×          Steuermesszahl		0,31 ‰
=          Steuermessbetrag			91,07 EUR
×          Hebesatz		420 %
=          Grundsteuer			382,49 EUR

 

4. Länderöffnungsklausel (abweichendes Landesrecht)

Durch eine Länderöffnungsklausel im Grundgesetz ist den Ländern eine abweichende Regelungskompetenz eröffnet worden, von der fünf Bundesländer Gebrauch gemacht haben. Die folgenden Ausführungen verschaffen einen Überblick über wesentliche Grundsätze, ohne ins Detail zu gehen.

4.1 Baden-Württemberg

Das Modell in Baden-Württemberg sieht vor, bei Grundstücken des Grundvermögens nur den Wert des Grund und Bodens zu besteuern. Daher werden Grundstücke anhand ihrer Fläche und dem jeweiligen Bodenrichtwert auf den Hauptfeststellungszeitpunkt bewertet.

Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen auf den Hauptfeststellungszeitpunkt zu ermitteln, zu veröffentlichen und an die Finanzbehörden zu übermitteln. Wird von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Grundstückswert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.

Beachten Sie | Auf Antrag kann ein anderer Wert des Grundstücks angesetzt werden, wenn der durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesene tatsächliche Wert des Grund und Bodens zum Zeitpunkt der Hauptfeststellung um mehr als 30 % abweicht.

Die Steuermesszahl für Grundstücke des Grundvermögens beträgt 1,30 ‰. Diese Messzahl wird um 30 % ermäßigt, wenn das Grundstück überwiegend Wohnzwecken dient. Darüber hinaus sind weitere Ermäßigungen bei der Steuermesszahl möglich (z. B. 10 % für denkmalgeschützte Objekte).

Beispiel
S ist Eigentümerin eines denkmalgeschützten Einfamilienhauses (200 qm Wohnfläche) auf einem 400 qm großen Grundstück. Bodenrichtwert 250 EUR/qm. Der Hebesatz der Gemeinde ist 350 %.
Grundsteuerwert (400 qm × 250 EUR)	100.000 EUR
Steuermesszahl	1,30 ‰
./.         30 % Ermäßigung „Wohnnutzung“	- 0,39 ‰
./.         10 % Ermäßigung „Denkmalschutz“	- 0,13 ‰
Grundsteuerwert (100.000 EUR) × Steuermesszahl (0,78 ‰)	78 EUR
Messbetrag × Hebesatz	273 EUR

4.2 Bayern

Nach dem bayerischen Äquivalenzprinzip kommt es auf den Wert einer Immobilie nicht an, sondern nur auf die Grundstücks- und Gebäudeflächen. Die Äquivalenzzahlen betragen für

• den Grund und Boden 0,04 EUR/qm,
• Gebäudeflächen (unabhängig von der Nutzungsart) 0,50 EUR/qm.

Die Grundsteuermesszahl beträgt im Grundsatz 100 %. Für den Äquivalenzbetrag der Wohnflächen erfolgt jedoch eine Ermäßigung auf 70 %.

Beispiel
Ein Einfamilienhaus (in einem kleinen Dorf in Bayern) hat eine Wohnfläche von 180 qm. Das Grundstück ist 650 qm groß. Der Hebesatz der Gemeinde ist 340 %.
Fläche Grundstück (650 qm × 0,04 EUR)	26,00 EUR
Fläche Gebäude(180 qm × 0,50 EUR)	90,00 EUR
Äquivalenzbetrag Grundstück (26 EUR) × Grundsteuermesszahl (100 %)	26,00 EUR
Äquivalenzbetrag Gebäude (90 EUR) × Grundsteuermesszahl (70 %)	63,00 EUR
Grundsteuermessbetrag	89,00 EUR
Messbetrag (89 EUR) × Hebesatz (340 %)	302,60 EUR

Bei großen Flächen kann unter gewissen Voraussetzungen eine Anpassung der Äquivalenzzahl erfolgen. Dienen die Gebäude mindestens zu 90 % der Wohnnutzung, wird die Äquivalenzzahl für die das Zehnfache der Wohnfläche übersteigende Fläche des Grund und Bodens nur zu 50 % angesetzt.

Darüber hinaus sieht das bayerische Grundsteuergesetz vor, dass Gemeinden räumlich zu begrenzende Hebesatzgebiete ausweisen und für diese gesonderte Hebesätze festlegen können.

Kritik: Das „Bayern-Modell“ behandelt Immobilien gleicher Größe, aber unterschiedlicher Lage, Beschaffenheit, Alter und Ausstattung der Gebäude gleich. Das kann dazu führen, dass hochwertige Immobilien nur gering belastet werden, bei flächenmäßig großen, aber geringwertigen Immobilien die Steuerlast dagegen über den Immobilienertrag hinausgeht.

4.3 Hessen, Niedersachsen, Hamburg

Hessen, Niedersachsen und Hamburg ergänzen das bayerische Modell um einen Lagefaktor, der Grundstücke in besserer Lage höher besteuert als Grundstücke in schlechter Lage. Die konkrete Ausgestaltung des Flächen-Faktor-Verfahrens unterscheidet sich zwischen den drei Bundesländern nur im Detail.

In Niedersachsen und Hessen kommt es auf fünf Faktoren an:

• die Fläche des Grundstücks und des Gebäudes, die Nutzung der Immobilie, den Bodenrichtwert des Grundstücks und den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde.
• Die drei Modelle sehen feste Berechnungsgrößen vor. Diese betragen für
  • den Grund und Boden 0,04 EUR/qm,
  • Gebäudeflächen 0,50 EUR/qm.

  In Niedersachsen und Hessen beträgt die Grundsteuermesszahl 100 % (Ermäßigung für Wohnflächen auf 70 %).

  Praxistipp | Die Bodenrichtwerte muss der Grundstückseigentümer in Niedersachsen und Hessen nicht selbst ermitteln. Die Finanzämter erhalten diese von der Vermessungs- und Katasterverwaltung. Daraus ermitteln sie den Lage-Faktor und beziehen ihn in die Berechnung ein. Die maßgebliche Gebäudefläche bei Wohnnutzung ist die Wohnfläche. Wer keine adäquaten Unterlagen (z. B. Bauunterlagen oder Mietvertrag) zum Nachweis zur Verfügung hat, sollte sich an der Wohnflächenverordnung orientieren.

  Das Hamburger „Wohnlagenmodell“ berücksichtigt neben der Fläche des Grundstücks und der genutzten Fläche der Gebäude auch die Wohnlage der Immobilie. So reduziert sich die Grundsteuermesszahl (100 %) bei Wohnflächen in guten Wohnlagen auf 70 %. In normalen Wohnlagen reduziert sich die Grundsteuermesszahl um weitere 25 %.

  Rechtsstand | 6.4.2022

  Haftungsausschluss

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